買樓花│樓花是甚麼？買樓花程序是甚麼？買樓花有甚麼注意事項？今次我們為您整理買樓花懶人包，包括樓花/現樓比較、優缺點、買樓花流程、買樓花注意事項、樓花按揭點申請。如果您想買樓花，但是卻還不清楚流程的準買家，切勿錯過這篇樓市教學文章！
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
買樓花│樓花是甚麼?
樓花即是預售樓，在一手樓完工前就已經取得擁有權，是購買一手樓的一種方式。建造一座新樓宇通常需要花費數年的時間，為了加速回收資金，發展商推出了樓花的買賣方式。
樓花期
指業主在購買樓花到正式入伙的期間，發展商則提供各種不同的付款方式賣給業主，但業主還無法真正入住該樓宇。然而，當你申請按揭貸款時，情況可能稍有不同。
樓花 vs 現樓 比較
| 項目 | 樓花 | 現樓 |
| 入伙時間 | 指在一手樓宇落成之前就已經從發展商處購入的擁有權 買家在購買樓花時，樓宇可能尚未完全建成，需要等待一段時間，直到樓宇正式入伙才能入住 | 已經建成並可立即入住的樓宇，買家可以立即收樓並開始使用 |
| 選擇範圍 | 選擇範圍更廣 買家可以選擇尚未完全建成的樓宇中的特定單位，或根據自己的喜好和需求選擇最理想的單位 | 選擇範圍有限 買家只能從已經建成的單位中進行選擇，一些特定的單位可能已經被其他買家購買 |
| 價格和價值 | 價格較低，價值更高 一些發展商會提供特定付款優惠，例如分期付款或折扣價格，進一步增加了價值 | 價格較高，價值已定 價格較高，因為已經建成並立即可供入住，但買家也能夠立即享受到房產的價值和使用權益 |
| 風險和不確定性 | 存在一定的風險和不確定性 1. 實際建成的單位可能與售樓書或示範單位有所不同 2. 建成時間可能比預期延遲 | 較少風險 1. 買家可以實際看到和檢查單位的狀態和質量 2. 可立即入住 |
買樓花的好處
- 價格優惠：
由於樓花是在樓宇建成之前購買，發展商通常會提供折扣或優惠價格，以吸引買家早期購買。這意味著你可以以較低的價格獲得新樓宇的擁有權，並有機會在未來獲得資產升值。 - 選擇空間和設計：在樓花期間，你有機會參與樓宇的設計和規劃過程。你可以選擇喜歡的單位，並對內部設計進行自定義。這使得你能夠根據自己的喜好和需求來定製房屋，打造理想的居住環境。
- 投資潛力：樓花的購買是一項長期的投資。隨著時間的推移，當整個樓宇項目完工並入伙時，房產價值可能會增值。這為你提供了資本增值的潛力，並可能使你在未來轉售時獲利。
- 選擇付款方式：
在樓花期間，發展商通常提供多種付款方式，以便買家根據自己的財務狀況和需求進行選擇。這可以包括分期付款、貸款安排或按揭選項。透過這些彈性的付款方式，你可以更好地計劃和管理你的財務。 - 入住先機：
當整個樓宇項目完工並入伙時，樓花買家將成為首批入住居民之一。這意味著你可以在新建的社區中享受先進的設施和便利，並與其他業主一起開始建立社區。
買樓花流程
Step 1 策劃預算，財務先行
在計劃買樓時，首先要做到下列事項：
- 評估預算計算總支出，並向銀行或貸款機構了解按揭方法。
- 確定自己的財務狀況。
考慮到一手樓通常包含發展商支付的一些雜費，如律師費、經紀佣金和部分印花稅，因此計算支出相對容易。 - 如果選擇建築期付款，則需要提前3個月向銀行申請按揭。
Step 2 參閱售樓書，全面瞭解樓盤
在售樓日前至少7天，發展商會在新盤網頁上提供「售樓說明書」，也稱為「售樓書」供公眾下載。
售樓書詳細介紹了樓盤的銷售資料，包括鳥瞰圖、付款優惠、供出售的單位、平面圖、建築面積、用料等。作為有意購買新盤的買家，必須仔細閱讀售樓書，選擇符合自己需求的單位，包括座向、景觀和其他理想條件。
Step 3 參閱公布價單及銷售安排，準確了解銷售情況
在售樓日前至少3天，發展商必須公布價單及銷售安排。
- 原因：為了測試市場反應和了解樓盤受歡迎程度，發展商通常會根據情況調整價格，將銷售單位分為多個價單。
- 運作方式：
1. 銷售安排會詳細說明認購單位的方式，包括發售方式（如入票、招標）、日期、時間、地點以及可供出售的單位數量。
2. 政府對於樓盤單位數量超過100個的規定，要求首份價單至少列出總數的20%，之後每份價單需列出最少10%的單位。
Step 4 參觀示範單位、入票與揀樓，精心選擇理想單位
在價單公布後，發展商會開放示範單位供公眾參觀。
- 清水房：示範單位通常包括已改動的展示單位和未改動的樣板房，即俗稱的清水房。
- 入票：
1. 在展銷廳即場進行購樓意向登記。
2. 每人或組合通常限制入票數量為2至3張，但也有些項目沒有上限。
3. 為了增加中籤機會，有些準買家會入多張票。 - 訂金：準買家需要攜帶價值10萬元的本票或支票作為訂金，將在簽署「臨時買賣合約」時抵扣
- 抽籤：在開售前一至兩天，發展商會進行抽籤，以確定每組買家的揀樓順序。
- 開售日：
1. 售樓處通常設有登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區和簽約區。
2. 售樓處展示著一張「消耗表」，清楚顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位，以及已被揀選但尚未簽署臨時買賣合約的單位。
入票墊款服務
為了促成交易，有些地產代理會提供入票墊款服務，但可能違反《一手住宅物業銷售條例》。
然而，有些買家採取合法的墊款方法，例如將信用卡交給代理，保留簽帳額度，由代理代為開出本票。
在實際中籤前，買家並不需要實際支付金額。
Step 5 簽訂臨時買賣合約，鞏固交易意向
成功揀樓後，準買家需要與發展商簽署「臨時買賣合約」。
此階段需要支付臨時訂金，通常為樓價的3%-5%。如果在簽署臨時買賣合約後改變主意，不完成交易，則需放棄已支付的臨時訂金。
Step 6 申請按揭，安排資金
買家可以選擇即供付款或建築期付款這二種方式，並憑藉臨時買賣合約向銀行申請按揭。
注意事項
如果購買樓花並申請新的按揭保險計劃，則必須使用建築期付款方式。
對於購買新盤現樓，已符合新按揭保險計劃的資格。
➤快速跳轉：H按及P按比較
Step 7 簽訂正式買賣合約，確立交易條件
在簽署臨時買賣合約後的5個工作天內，雙方需簽署正式買賣合約。
買家需要支付加付訂金（即大訂，包括臨時訂金，通常為樓價的10%），並支付印花稅和律師費用。
Step 8 完成買賣手續，預備入伙
通常在收樓前的14天內，買家必須完成所有買賣手續，詳細如下：
- 買家憑發展商通過律師發送的「買賣確認信函」進行收樓
- 買家需要準備足夠資金支付 (一般上看5位數)：
-圖則費
-上期一個月的管理費
-三個月的管理費按金
-兩個月管理費相等的設備基金
-一個月管理費相等的泥頭費
Step 9 收樓
在收柔日，必須完成如下程序，就能入伙：
- 去交樓處辦理住戶登記
收樓當日，買家需要去交樓處辦理住戶登記，然後領取單位的鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。 - 驗樓
➊ 自行驗樓
請在收樓日前做好準備，上網學習如何進行驗樓。
➋ 聘請驗樓師
驗樓師通常以每呎計費，新單位的大小影響收費金額。
➌ 驗樓時間
–無損狀況：根據不同的發展商，驗樓期間可為1天-7天。
–有損狀況：如樓宇有損，買家須完成驗樓程序，並填報單位損壞資料，再交由發展商處理，驗樓期間可為1個月。
–不驗樓的情況：如果不立即進行驗樓，收樓過程通常需要約1小時完成。
買樓花的注意事項
- 期數資料：
選擇房產時，詳細了解每期的樓宇情況非常重要，一般在售樓書的「期數的資料」(Information on the Phase) 部分可取得。
注意每幢大廈的層數、特色單位設置和預計關鍵日期等。
● 預計關鍵日期：
即按照建築圖則的預計完成日期，或預計符合批地條件的日期。一般而言，入伙日期遲於預計關鍵日期，但可從其大概可推斷何時上會和收樓。 - 發展項目的所在位置圖：
查看發展項目的周邊環境和公共設施是重要的考慮因素。地政總署的位置圖能提供這些資訊，囊括物業250米以內的體育設施、公園、學校、交通站點等。 - 發展項目的分區計劃大綱圖：
儘管無法看到實物，建議親自前往物業所在地考察，同時參考售樓書內的「分區計劃大綱圖」。
● 分區計劃大綱圖：
這份圖表顯示周邊土地用途，例如政府機構、休憩用地等，以及主要道路和交通設施。有助於了解未來附近景觀、地區發展、升值潛力。 - 期數的住宅物業的樓面平面圖：
該部分提供單位的內外尺寸、結構和設施詳情，例如房間大小、衣帽間、廚房設計等。樓面平面圖能讓你直觀了解單位的格局和配置，以及相關的室外設施位置。
需要注意的是，大廈外牆一些外露喉管或裝飾或未能標示出來，買家須進一步查證，或參考建築圖則。 - 期數中的建築物的橫截面圖：
橫截面圖顯示物業樓層和周邊建築物的高低差距，有助於避免被其他建築物遮擋景觀或噪音干擾。 - 公契摘要 (Summary of Deed of Mutual Covenant)：
公契的摘要記錄了每個單位的不可分割分數（Undivided Shares），這將影響日後的管理費分擔。
另外，公契中也可能有關於寵物飼養和使用公共設施的規定。 - 樓花按揭成數計算方法：
樓花的按揭成數計算方式與其他物業種類有所不同。
由於「樓花」是尚未完工的物業，按照目前的新制按揭規定，9成高成樓按揭保險僅適用於「已落成住宅物業按揭」。因此，選擇「即供方式的樓花」將無法符合該規定，無法申請到最高成數達9成的按揭。 - 選用即供還是建築期付款：
考慮發展商提供的付款方式，包括即供和建築期付款。建議根據個人財務狀況和需求做出選擇，但要注意建築期付款存在較大風險。 - 簽正約後不要撻訂：
簽訂正式合約後，應避免反悔，否則可能面臨撻訂損失。
臨約反悔，將損失5%樓價；正約反悔，將損失大訂 (10%樓價) ，發展商亦有權追討重大損失。
若無法負擔供款，可考慮先出租單位減輕負擔；入伙初期可考慮短期出租，維持轉售彈性。 - 慎選發展商高成數按揭：
發展商提供的高成數按揭計劃往往有特定條件和風險，需要慎重考慮，尤其是「呼吸Plan」。該類按揭初期利息低，中後期卻陡增，或是轉按難度高
定息按揭可能是另一個選項，須詳細了解不同按揭計劃的利弊。 - 減低佣金回贈爭議：
避免與地產代理因佣金回贈(俗稱「回佣」)產生爭議，建議在協議中明確書面記錄優惠條款和形式。
➤延伸閱讀：地監局消費者教育網站 - 招標與公開銷售的分別：
除了公開銷售，發展商也可以透過招標方式出售新盤。
買家要了解公開銷售和招標有不同程序和風險，注意招標的透明度和價格競爭。
● 招標：
1. 買家在指定期限內個別提交競標，發展商從中選擇最佳條件的買家出售，通常以最高出價者獲得購買權。
2. 招標常被詬病過程不透明，原因如下：
-有時低層單位的價格可能比高層貴
-發展商縮短招標時間以促使買家急於出價的情況出現 - 選用發展商的指定律師：
選用發展商指定的律師有一定便利性，但需注意保持警惕，確保獲得充分的服務和保護。
➊ 優點：
-較為方便
-緊貼該樓盤消息
-收樓日期通常比第三方律師更早
➋ 缺點：
-其與發展商合作，有買賣衝突時，不一定為業主說話
樓花按揭：即供付款 vs 建期付款 比較
| 項目 | 即供付款 | 建期付款 |
| 意思 | 未落成樓花，即付全款，按揭上會 | |
| 付款時間 | 要求買家在簽署合同後立即支付全部或大部分的樓價 買家需要有足夠的資金或貸款能力來支付全額 | 允許買家分期付款 通常會要求買家在簽署合同後支付一部分首期，然後在建築期間或入伙之前的特定時間點支付剩餘款項 |
| 財務壓力 | 壓力較大 | 壓力較小 |
| 預售折扣 | 享有較高的折扣或促銷優惠 因為買家能夠提供即時資金給發展商 | 較少的折扣或促銷優惠 因為付款分散於建築期間，且存在一定的時間價值 |
| 退款政策 | 通常較難退款或取消交易 因為買家已經支付了全部或大部分樓價 | 具有更有彈性的退款政策 特別是在特定條件下，如施工延誤或項目變更等情況下 |
| 按揭成數 | 2019年起，無法獲9成按揭 | 可接受6成以上按揭，因可看到樓宇 |
| 首期 | 較貴 | 較便宜 |
| 適合人士 | 1. 已有自住樓 2. 首期款較充裕 | 1. 租樓人士 2. 首期款較有限 |
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