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美股ETF推薦｜有哪些美股ETF推薦？又有哪些美股ETF投資方法呢？美國股市是全球最大的股票市場，但凡美股有一些動靜，都對所有投資者產生影響。但是美股有幾千隻股票，一般投資者可能沒有時間去研究到底邊一隻美股適合自己，這個時候大家可以考慮直接投資ETF! 今次我們為您介紹詳細美股熱門ETF！ 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 美股ETF推薦｜美股熱門ETF 投資者研究美股ETF時常會提到「美股三大指數ETF」。下表是美股熱門的正向ETF、反向ETF。 三大指數追蹤該指數的熱門ETF標普500指數SPY、IVV、VOO、00646道瓊工業指數DDM、UDOW、DOG、DXD、SDOW納斯達克指數QQQ、ONEQ、TQQQ、PSQ 、SQQQ 標普500指數ETF：追蹤美股大盤 標普500指數，英文S&P 500，由標普全球發行。該指數成份股為美國500家大上市公司，市值佔美股市值的80%。因此標普500指數一般被認定是最能反映美國股市日常變化的指數，又稱美股大盤。 追蹤S&P 500的常見ETF：SPY、IVV、VOO、Short S&P 500。 S&P 500正向ETF SPY：由道富公司旗下的 State Street SPDR 發行 VOO：由Vanguard先鋒集團發行 IVV：由貝萊德旗下的iShares安碩發行 這三隻ETF屬季派息，派息的時間分別是3、6、9、12月；而股息率大概在1.5%~4%左右，非常適合長期投資！ 代碼ETF名稱發行商投資策略SPYSPDR標普500指數ETFState Street SPDR此基金所追蹤之指數為S&P 500 Index，在扣除各種費用和支出之前追求達到和指數一樣的投資表現。本基金旨在透過持有指數中包含的普通股投資組合（“投資組合”）來實現其投資目標，投資組合中每隻股票的權重與道瓊斯工業平均指數中該股票的權重大致相當。VOOVanguard標普500指數ETF ETFVanguard此基金所追蹤之指數為S&P 500 Index，追求達到和標的指數一樣的投資報酬，投資於美國大型市值公司。IVViShares核心標普500指數ETFiShares此基金是一支在扣除必要費用前，以追求Standard & Poor's 500 index表現為目標的ETF，該指數乃用以衡量美國大型股表現。 追蹤標普500指數的ETF很多，其中規模最大的是SPY、IVV、VOO。 S&P...

大陸買樓流程│近年來，大陸的房產市場普遍便宜許多，這吸引了不少香港人考慮在大陸買樓作為投資或置業的選擇。然而，對於許多香港人來說，大陸的買樓程序和相關法規可能相對陌生，其中涉及的稅項和費用也顯得較為複雜。本文將總結在大陸買樓的一些要點，包括物色物業的方法、常用的買樓網站、買樓的程序、按揭貸款以及相關的稅項和費用。 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 大陸買樓流程│香港人如何在大陸買樓? 香港人是可以在大陸買樓的，只需持有有效的香港身份證和回鄉證即可。 不過，不同城市對於香港買家的要求可能有所不同。有些城市可能要求買家首次在內地置業，而另一些城市可能需要買家在當地具有工作合約或學籍證明。如果你計劃在大陸銀行申請按揭貸款，大多數銀行會要求買家提供相應的內地社保或課稅證明。另外，香港的一些銀行也提供針對大灣區物業的按揭服務，因此你可以選擇使用香港銀行的按揭貸款。 下文開始就大陸買樓流程進行解析。 一、文件準備 基本必要文件 香港身份證 回鄉證 內地電話卡 內地戶口、銀聯卡 大陸版微信支付、支付寶 備用補充文件 除了大灣區目前已豁免香港人房產限購令，根據不同城市的限購令，可能會要求提供下列文件，包括但不限於： 居留證 勞動合同 (即僱傭證明) 學習證明 收入證明 繳稅證明 社保證明 《惠港16條措施》： 2019年，粵港澳大灣區建設領導小組公佈《惠港16條措施》，全面開放港澳居民到內地購房的限制。香港居民在大灣區9城視為本地居民，可自由購買一套自用房，僅需提供無房證明、自住承諾，無須大陸境內工作、學習證明、社保等限購條件。 二、大陸城市 一般而言，與港人最常聯繫的依舊是廣東大灣區，方言、吃食、氣候都相近，是大部份港人在大陸買樓的首選地區。 要了解到，中國地大物博，越往北走，吃食、文化、習慣、語言、民族都相差甚大。在江淮漢地，回族已是第一大少數民族；山東、北京等亦有滿族、朝鮮族、回族等。 1. 供暖 秦淮線以南的省份屬於南方，靠近秦淮線卻屬於南方的省分如江蘇省、浙江省仍會下雪，大樓的中央空調卻是不會設置供暖系統。也就是儘管下雪，也無中央空調暖氣可吹，居民只能另購移動式暖氣。 大灣區由於屬於廣東，長年無雪，因此沒有供暖的問題。 2. 城市分級 大陸依據城市的發展程度，將城市劃分等級，依序為一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市、四線城市、五線城市。每年都會進行評比和更新。 目前全國一線城市共有四座，分別是：北京市、上海市、廣州市、深圳市。換句話說，北上廣深四城裡，大灣區佔了一半。 ➤中國城市新分級名單：點此了解 3. 大灣區9個城市 (內地) 城市等級簡介交通深圳一線城市經濟特區，1979年建城，外號「亞洲矽谷」，多數在港上市的重要陸企都在深圳，重點發展高科技、現代物流業、金融服務業、文化產業深圳─香港口岸有7個深圳北站─香港西九龍站，車程18分鐘廣州一線城市廣東省會，外貿、製造業、紡織、輕工業、重工業大省，也是大陸經濟發展最好的省份廣州南站─香港西九龍站，車程46分鐘深中大橋2024開通後，「深圳─中山─廣州南沙區」將連接東莞新一線城市現為「廣東四小虎」，製造業重鎮，截至去年底有超過8000間港商在東莞經商東莞虎門站─香港西九龍站，車程39分鐘佛山新一線城市珠三角地區重要經濟中心，製造業、工業生產和貿易突出，擁有許多工業園區、高科技園區佛山西站─香港西九龍站，車程約82分鐘珠海二線城市大陸最重要的對外口岸，是唯一與港澳相連的大陸城市。由於珠海市政府推出住房補貼以吸引港澳台青年香港島、九龍、新界直通巴士往返珠海，車程75分鐘中山二線城市過去名為香山，為孫中山先生故鄉，現為「廣東四小虎」，主攻工業、科技業。港澳青年在中山創業，可享創業、就業、租金方面的補貼中山港─上環港澳碼頭、尖沙咀中港碼頭，90分鐘深中大橋預計2024年通車，屆時深圳─中山的行車僅需20分鐘惠州二線城市「粵東門戶」之稱，外向經濟，主攻高科技產業、服務業，以及旅遊業，生產總值為廣東省第5名惠州南站─香港西九龍站，車程約70分鐘江門三線城市製造業和多元化的產業結構，尤其在電子信息、家電、紡織等領域具有競爭力，積極推進現代服務業發展，促進產業升級江門東站─廣州南站─香港西九龍站，車程約120分鐘肇慶三線城市位於廣東省中西部，自然資源豐富，以農業、工業為基礎，涵蓋了汽車製造、紡織、食品加工等多個領域肇慶站─廣州南站─香港西九龍站，車程約1.5~2小時 三、大陸樓價 1. 主要城市樓價 根據中國房價行情網，截至發稿，大陸主要城市新樓樓價如下： 城市城市等級平均單價平均總價平均面積同比大樓供暖北京一線城市直轄市67,714元/㎡758萬元112㎡+2.81%✓上海一線城市直轄市71,546元/㎡788萬元106㎡-0.80%廣州一線城市廣東省會44,774元/㎡582萬元114㎡-5.89%深圳一線城市70,001元/㎡788萬元107㎡-0.72%天津直轄市二線城市26,202元/㎡229萬元95㎡-2.56%✓重慶直轄市二線城市11,922元/㎡149萬元113㎡-10.07%青島新一線城市20,554元/㎡261萬元115㎡-14.15%✓西安二線城市陝西省會16,871元/㎡217萬元116㎡-2.05%✓鄭州新一線城市河南省會13,992元/㎡161萬元116㎡+0.87%✓南京新一線城市江蘇省會30,826元/㎡331萬元102㎡-6.25%蘇州二線城市22,268元/㎡296萬元123㎡-1.98%杭州新一線城市浙江省會41,239元/㎡489萬元112㎡+2.70%寧波新一線城市25,514元/㎡308萬元115㎡+12.74%廈門二線城市49,012元/㎡534萬元108㎡-7.29%成都二線城市四川省會20,454元/㎡229萬元111㎡+13.75%武漢二線城市湖北省會18,533元/㎡228萬元114㎡+1.33%部份供暖長沙二線城市湖南省會11,382元/㎡148萬元122㎡-4.16%部份供暖合肥新一線城市安徽省會19,821元/㎡216萬元106㎡-4.27%部份供暖 2. 廣東省各城市樓價 根據中國房價行情網，截至發稿，廣東省城市新樓樓價如下： 城市城市等級平均單價平均總價平均面積同比廣州一線城市廣東省會44,774/㎡582萬元114㎡-5.89%深圳一線城市70,001元/㎡788萬元107㎡-0.72%東莞新一線城市26,555元/㎡394萬元132㎡-0.24%佛山新一線城市15,876元/㎡213萬元118㎡+2.56%珠海二線城市24,941元/㎡343萬元124㎡+5.15%中山二線城市11,147元/㎡131萬元113㎡-5.80%惠州二線城市10,292元/㎡122萬元112㎡-10.06%潮州三線城市4,991元/㎡74萬元147㎡-江門三線城市8,384元/㎡109萬元127㎡-3.37%清遠三線城市6,377元/㎡81萬元116㎡+6.80%揭陽三線城市7,756元/㎡75萬元104㎡+5.45%汕頭三線城市11,729元/㎡154萬元127㎡-7.79%湛江三線城市10,387元/㎡117萬元113㎡-3.38%肇慶三線城市6,642元/㎡79萬元113㎡-1.59%河源四線城市6,115元/㎡84萬元133㎡-3.06%茂名四線城市7,736元/㎡100萬元131㎡+4.98%梅州四線城市7,576元/㎡99萬元132㎡+7.04%韶關四線城市5,604元/㎡72萬元126㎡-3.96%汕尾四線城市7,400元/㎡105萬元143㎡-2.35%陽江四線城市5,512元/㎡80萬元142㎡-3.26%雲浮五線城市4,788元/㎡58萬元125㎡+2.55% 四、大陸買樓App 對不熟悉當地房市的人來說，從網上得知消息是最快的方法。但是打開百度，跳出的訊息較為雜亂，因此建議直接下載大陸口碑較好的買房App進行市場的初步了解。 功能App說明找房源貝殼找房房源真實性靠譜，相對較齊全房仲學歷較高，多為傳統房仲，仲介費高提供二手房源365淘房新房樓盤百科樓盤動態實時更新提供樓盤備案價找房企企查查查看開發商的名字、資質，注意有無違規紀錄、經濟糾紛、爛尾歷史查歷史成交價房天下清楚標示樓盤的歷史成交價查房評小紅書輸入樓盤名字，查看業主真實評價，可以直接和業主交流看地段百度地圖看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院、工廠等算月供房貸計算器算月供、貸款利率 五、大陸樓型 大陸有許多不同樓型，置業之前應該明白其中分別。 項目住宅公寓土地使用年限1/性質70年，居住40年，商業/居住首付款三成(首套)五成(不限購)主力戶型100平米30-50平米產品類型住宅/洋房/別墅SOHO/LOFT-SOHO: 3米層高-LOFT: 4.5-5.2米層高水電費民用水電-民用一級0.54元/度-民用二級0.61元/度-民用三級0.59元/度商用水電可否落戶2可不可-可按照當地城市政策、積分落戶帶學位3有無區域價格區域市場價低於區域市場價20%-50%拆遷賠付一比一賠付一比三賠付二手交易費用1.5%-9%17%主要交稅契稅、印花稅、增值稅、個稅-契稅：總價1%-3%-個稅：滿五唯一免徵契稅、印花稅、增值稅、個稅、土地增值稅-契稅：總價3%-個稅：任何情況都要交-土地增值稅：總價5%公攤比例420%30%天然氣有無物業費低高綠化率高低容積率低高梯戶比5低高安全度高低 六、大陸買樓流程 A. 買新房 物色有信譽的發展商和代理：選擇信譽良好的發展商和地產代理，詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。 簽認購書：選定心水單位後，簽署認購書並支付訂金，確保使用國家認定的商品房買賣認購書，並將款項存入指定的銀行監管帳戶。 簽正式合約：支付樓價首期，簽署正式買賣合約，約定尾款的支付時間，可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。 可選本港或內地申請按揭：如需按揭，可向香港指定銀行或內地銀行申請，並在當地銀行開立還款帳戶。 辦理買賣公證手續：簽訂正式的買賣合約後，發展商安排買家到公證處辦理公證手續。 支付餘數：根據合同約定時間，支付餘下的款項，如選擇按揭貸款，銀行會直接轉入指定的銀行監管帳戶。 辦理收樓手續：收到發展商的入伙通知書後，在指定時間內辦理收樓手續，需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。 申領產權證書：向國土資源局申請產權轉移過戶登記，並在指定日期獲取不動產權證書。如遇到產權問題，可通過法律途徑向賣方索償。 買大陸新房注意事項 1. 「五證二書」： 確保開發商和銷售商提供有效的五證（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）以及交樓時的二書（商品房質量保證書、商品房使用說明書）。 同時確保開發商和銷售商持有有效的商品房外銷許可證和營業執照。 2. 實地視察：盡可能到物業現場實地視察，親自了解樓盤情況、配套設施和周邊環境。 3. 存款入監控賬戶：支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證公布的監控賬戶，並要求領取發票並保留有效的轉賬憑證。 4. 驗樓並跟進問題：在收樓前仔細驗樓，如果發現質量問題，可以根據房屋保修條例要求開發商跟進處理。 B. 買二手房 同代理看樓：選擇可靠的地產代理公司，與代理一同看房。 簽訂買賣合約：在找到合適的房源後，與賣方簽訂購房合約。 資金監管：買方將首付款支付至按揭銀行的資金監管賬戶（通常為原貸款銀行，如更換其他銀行可能會產生額外費用），買方與擔保公司和銀行簽訂資金監管協議及相關文件。 申請按揭貸款：買方向銀行提出貸款申請，銀行同意後向買方發放貸款承諾書（通常銀行會直接通知擔保公司）。 贖樓和注銷抵押：買方支付擔保費用給擔保公司，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，發出贖樓擔保函並進行贖樓和注銷抵押登記手續。 房屋過戶：買方與擔保公司簽訂購房合約，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執。 銀行給賣方貸款尾款：買方與擔保公司簽署回執，並支付相關費用以領取房產證，擔保公司領取新的房產證，向按揭銀行進行抵押登記，銀行將首付款支付給賣方，完成新房產證抵押登記後，銀行將扣除贖樓貸款後的貸款支付給賣方。 收樓：買賣雙方辦理房屋交接手續，包括水、電等過戶手續，買方領取房屋鑰匙。 買大陸二手房注意事項 1. 甄別產權並核實業主身份： 搞清楚房屋的產權，以免購房後無法獲得房屋產權證。可以委托大型中介機構進行查核。同時，還需要確認賣方是否為產權證上的真正業主，查看產權證時應查看正本。 2. 注意房屋內部結構是否損壞： 留意房屋內部結構是否受損或老化，例如查看墻壁是否有裂縫、是否存在漏水問題。一旦發現相關問題，需要仔細考慮是否購買，因為日後可能需要承擔較多的維修費用。 3. 選擇有資質和信譽的中介公司：尋找具有良好聲譽並獲得執業資格的中介公司，最好親自前往相關公司，考察公司的情況，判斷其信譽水平。 4. 視察周邊環境：實地視察房屋周邊環境，了解附近的環境、衛生情況和社區安全等。 七、大陸買樓費用 項目金額契稅住宅1%-3%；公寓3%物業維修基金一般電梯房，90元/㎡起土地登記費13元住房登記費80元貸款公證費200元買賣合同公證費210元律師費1200緣起 八、大陸買樓按揭 香港人在大陸購買房產時，可以在大陸銀行用香港入息證明辦理按揭貸款，如果購買的是一手房，發展商可能會提供承辦按揭的銀行，首套房貸款額度可能達到房價的70%。需要注意的是，內地的按揭利率通常比香港高，大約在5%至6%左右。 大陸買樓按揭│申請流程 向銀行提出申請。 簽署信貸審查授權書，並提交所需文件，例如所購房產的資料、收入證明、身份證明文件等。 若銀行批准貸款，買方可簽署買賣合約並領取房產證，以此作為向銀行的抵押物。 手續完成後，銀行將貸款匯入賣方的銀行帳戶，所需時間因銀行而異。 大陸買樓按揭│申請文件 申請文件與香港物業按揭相似，大致包括： 香港永久居民身份證 香港住址證明 一手住房銷售合約或不動產權證書（房產證） 最近3個月的銀行月結單 最近3個月的薪金證明文件 常見問題 香港人大陸買樓有限制嗎?除了大灣區目前已豁免香港人房產限購令，根據不同城市的限購令，可能會要求提供下列文件...點此了解學位房是什麼?買房後，業主或其子女能獲得...點此了解

uSMART盈立證券來自中國內地，是一間領先的社交學習型智慧券商，榮獲業界認同及頒發最佳券商研究團隊等多個獎項，同時亦得到香港周大福集團的戰略投資! 到底投資者可以在uSMART能夠交易甚麼產品？以下立即為大家介紹 uSMART 的背景、收費及其優缺點！ uSMART盈立證券介紹 uSMART盈立證券是主打專業智能投資的新晉手機證券買賣平台，提供產品及服務包括港美A股、IPO認購服務、基金、ETF、牛熊證、窩輪、界內證及美股期權，在手機App、MAC及PC均能交易。 除了多類型的產品外，uSMART還有智能診股功能。除了基本的圖像分析，還可查看你心儀股票的同行業內得分及排名，uSMART也把資訊以不同的分類顯示，包括財報、新股資訊或公司行動等，一目了然。App內每日也有由量化專家和數學博士團隊精選3隻熱門股票，包括港股、美股、A股。 想增進投資知識的投資者，在uSMART能夠與知名導師於聊天室對話，也能夠觀看教學影片及上投資課堂，令自己成為更專業的投資者。 uSMART盈立證券牌照 1號牌照（證券交易）4號牌照（就證券提供意見）9號牌照（提供資產管理類） uSMART盈立證券收費 項目交易佣金平台費代收股息費港股0.08~0.025%, 最低8港元免費股息總額之0.2%，最低30港元美股一世免佣每股0.009美金股息之0.2%，最低0.01美元深港通及滬港通0.02%，最低5人民幣每訂單12人民幣股息之0.5%，最低20人民幣基金指定基金免認購及贖回費---- uSMART盈立證券5個優點 1. 智能診股功能 智能診股功能能讓投資者全方位分析股票，財報、新股資訊或公司行動等資訊應有盡有。 2. 產品種類豐富 除正股外，在uSMART還能交易美股期權、牛熊證、窩輪、抽IPO等，是一站式投資平台的好選擇。 3. 活躍的社群 uSMART設有專欄、聊天室和投資課程，能夠讓用戶交流心得，發掘投資機會。 4. 月供計劃 可選月供港股、月供美股或月供基金投資計劃， 自定供款金額、扣款日及扣款方式，月供金額低至港幣$500或美元$100。 5. 極速開戶 最快3分鍾極速網上開戶，即送基本納斯達克和紐交所Arcabook行情，免手續費。 uSMART開戶優惠 uSMART 不時提供不同開戶優惠，包括現金獎勵、送股票、免佣金及平台費等等。如果大家對uSMART開戶有興趣，可以直接到 uSMART 官方網站查看最新優惠的詳情及細節。 uSMART 開戶常見問題 uSMART盈立證券是甚麼？uSMART盈立證券是一間領先的社交學習型智慧券商，主打專業智能投資的新晉手機證券買賣平台。了解更多uSMART能交易甚麼？港美A股、IPO認購服務、基金、ETF、牛熊證、窩輪、界內證及美股期權。了解更多

銀主盤│銀主盤是指被銀行收回並出售的物業，當業主無法按時償還銀行按揭貸款時，銀行或財務公司便會透過法庭程序收回該物業，再以市場價格出售。我們幫您整理銀主盤的成因與流程、優點與風險、購買程序、購買注意事項、銀主盤按揭承造等須知！ 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 銀主盤│銀主盤是甚麼 銀主盤是指當業主無法償還銀行按揭貸款，銀行經法庭批准收回物業後，在市場上出售以尋找新的買家和收回資金的樓盤。 銀主：銀行作為按揭貸款方，同時也擁有該物業的出售權，被稱為「銀主」 銀主盤：銀行經法庭批准收回的物業 財仔盤：財務公司經法庭批准收回的物業，但其實性質上仍然屬於「銀主盤」 銀主盤會出現在新樓還是舊樓？ 銀主盤不僅限於舊樓，半新樓或其他物業也可能成為銀主盤，只要業主無法繼續供款或達成償還協議。 銀主盤 vs 財仔盤 比較 儘管財仔盤也屬於銀主盤，但由於收樓單位的不同，兩者在交易過程和風險承擔方面也有所不同。 項目銀主盤財仔盤相同● 由於業主無法按時償還按揭貸款而被收回的物業● 經由法院程序進行拍賣或出售，以償還債務● 買家可以參與拍賣或購買這些物業不同債權人銀行債權人財務公司成為銀主盤流程業主斷供後，銀行向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序成為銀主盤流程業主斷供後，財務公司向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序處理機制銀行有權拍賣物業，售樓所得屬於銀行本身，再償還其他債權人處理機制1. 財務公司可能接受價格較低的買賣交易，不一定跟隨市場走勢或銀行估價2. 財仔盤通常涉及多份按揭，債務可能高於樓價，因此負資產情況較多買家購買注意事項買家通常不需要承擔原業主的債務，但仍需留意未清償的物業相關費用買家需要留意原業主的未清償費用、業權情況以及可能需要進行裝修開支等 物業成為銀主盤的原因 斷供：物業持有人無法繼續供款，導致銀行或財務公司收回物業，此為根本原因。 按揭貸款困難：業主無法與銀行或財務公司達成調整還款期限等協議，無法償還相關按揭貸款。➊ 借用高比例的按揭貸款，低利率轉為高利率後未能負擔➋ 因定期供款無法還清全部債務，且樓價沒有回升跡象 經濟下行：當經濟環境惡化，業主面臨財務困難，供款能力普遍下降，物業成為負資產後無法償還按揭貸款，導致銀主盤數量增加。 銀主盤 vs 負資產 比較 負資產是甚麼意思？ 負資產在樓市中是指房產所帶來的債務負擔超過其實際價值的情況。 1. 負資產抵押貸款： 發生在房主對該物業的負擔超過該物業實際價值的情況下。舉例來說，如果一個房主的抵押貸款餘額高於該房屋的市場價值，該房主就擁有一個負資產。 2. 投資房產價值下跌： 發生在投資者購買投資房產後，該物業的價值下跌，使得該投資物業的市場價值低於其購買價格和相關負債的總和。這可能導致投資者持有負資產，因為他們無法通過出售物業來償還其相關債務。 負資產對房主或投資者來說是一個風險和負擔，因為他們需要在處理該物業時處理高額的債務。這也可能導致資金流問題和償還困難。在負資產的情況下，房主或投資者可能需要採取行動，如重新評估負債和資產配置、與貸款機構談判、出售物業或尋求其他解決方案來處理這個問題。 負資產與銀主盤的區別 銀主盤與物業負資產並非完全等同，以下是兩者之間的區別： 業主供款責任：銀主盤是指業主因債務問題或資金困難而被銀行收回物業，但業主仍需繼續承擔供款責任。物業處於負資產狀態，銀行通常不會迫使業主補足差額或強制斷供：➊ 只要業主繼續履行供款責任➋ 該舉措是防止業主無力還款並導致其成為負資產狀態 負資產狀態：負資產是指房產所帶來的債務負擔超過其實際價值的情況。這可能是由於物業價值下跌、貸款餘額高於市場價值等因素所導致。負資產可能導致業主面臨負擔和風險，但這不意味著他們會自動成為銀主盤。 銀主盤的優點與風險 優點 價格較市場價格低：銀主盤通常以當時的物業估值作為定價基準，如果物業市場低迷，售價可能低於市場價格。 業權清晰：銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行/財務公司收回物業後，銀行/財務公司成為銀主，較少業權糾紛的風險。 價格與拍賣程序公開透明：銀主盤的拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，價格與交易形式較公開透明，不會刻意高報。 較快脫手：買家有機會參與競爭，成交意願較強，也更快脫手。 風險 物業狀況參差不齊：銀主盤的物業狀況可能參差不齊，部分物業可能需要進行裝修或維修，買家需要考慮到相應的開支。 購買時需留意費用：儘管銀主盤不存在銀主的業權問題，卻可能存在與原業主的業權問題，導致衍生性費用。➊...

轉按攻略│在低息環境下，許多業主會利用這個機會考慮「轉按」，以從高息的樓按利率轉向低息的樓按利率，以節省利息支出。如果您正在考慮或有意進行「轉按」，以下我們將詳細探討這個主題，包括「轉按」的定義、在不同物業情況下的關鍵要點，以及它的優勢和限制等關鍵信息。 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 轉按攻略│轉按是什麼？ 「轉按」是指將現有的不動產按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，以更有利的貸款條件或利率。這種操作通常涉及將不動產的按揭債務從一家銀行償還，然後將其轉移到另一家銀行，新的銀行會提供更具吸引力的貸款利率或其他優惠條件。 轉按的主要目的是降低借款人的貸款成本，通常是通過獲得更低的利率來實現的。這可以在低利率環境下特別有吸引力，因為借款人有機會減少每月的還款金額，從而減輕財務負擔。 此外，借款人也可能考慮轉按以獲得其他優惠，如現金回饋或提高的貸款成數。因此，轉按通常被視為一種優化貸款和降低貸款成本的策略。 轉按的種類 物業轉按有不同的種類，主要分為以下幾個類別： 平手轉按：在平手轉按中，貸款人僅將現有貸款的未償還部分轉移到另一間銀行，而不進行套現。這種轉按主要是為了更改貸款條件，如利率或貸款期限，以獲得更有利的條件。 轉按套現：轉按套現是一種更具彈性的轉按方式。在此情況下，貸款人重新估價物業，以確定其目前的市值。然後，新銀行會根據估值提供一個新的按揭貸款，可能高於原本的貸款。這允許貸款人套現，即借取超過原始貸款餘額的金額，以用於其他用途。 未補地價居屋及公屋轉按：對於某些特定類型的物業，如未補地價居屋和公屋，轉按需要獲得相應的政府批准。一般情況下，只允許進行平手轉按，而不允許套現，除非出現特殊情況，例如需要籌措醫藥費或殯葬費等。 村屋轉按：村屋轉按的一個重要考慮因素是物業估價。村屋的估價可能受到市場波動的影響，而估值不足可能導致新貸款少於原始貸款。這需要特別謹慎，並建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考。 轉按種類定義特點平手轉按轉移未償還部分的貸款，不套現主要用於修改貸款條件以獲得更優惠的利率或期限轉按套現基於重新估價的物業價值提供新貸款，套現可借取超過原貸款餘額的金額，用於其他用途未補地價居屋及公屋轉按需要政府批准，一般只允許平手轉按除非特殊情況，如籌措醫藥費或殯葬費等村屋轉按考慮物業估價的波動，可能影響新貸款金額特別謹慎，建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考 轉按攻略│轉按的優缺點 優點 更優惠的利率和條件： 轉按通常能夠讓您獲得更有競爭力的貸款利率，這意味著您可以節省更多的金錢。新的貸款條件也可能更符合您的財務計劃，例如延長貸款期限或提前還款。 套現機會： 透過重新估價您的物業，您有機會套取物業增值的一部分。這可讓您在不出售物業的情況下，取得一筆現金資金，用於其他投資或支出。 提高按揭成數： 如果政府放寬了物業按揭成數的規定，轉按可以讓您借更多的錢，以應對不同的財務需求。這對於想要擁有更多物業的人來說，是一個吸引人的選項。 缺點 轉按費用： 轉按需要支付一定的費用，包括律師費用、估價費用以及轉按手續費。這些費用可能在轉按過程中加壓您的財務。 複雜的文件和法律手續： 處理轉按所需的文件和法律手續可能會比預期更繁瑣。您需要確保所有文件齊備，符合法規要求，這可能需要額外的時間和精力。 壓力測試： 即使您在過去通過了壓力測試，轉按仍然需要您再次符合金融監管機構的壓力測試要求。如果您的財務狀況發生變化，特別是在經濟不穩定時，可能難以通過這些測試。 風險： 如果物業市場出現下跌，物業價值可能下降，導致新的貸款可能比原來更少，這將使轉按無法實現預期的套現目標。 等待時間： 處理轉按可能需要一段時間，包括等待文件處理、銀行審批等。在這段期間，市場利率可能波動，這可能對您的貸款條件產生影響。 特定物業類型限制： 某些物業類型，如未補地價居屋或公屋，可能需要政府批准，且有一定的限制。村屋的轉按也可能受到估價困難的影響，限制您的貸款額度。 轉按攻略│轉按與加按的差別 轉按的優勢 賺取更多現金回贈： 轉按通常優於加按，因為轉按的現金回贈是根據整筆貸款計算，而加按只是根據套現部分計算。例如，如果銀行的現金回贈率為2.5%，貸款餘額為400萬，加按100萬只能獲得2.5萬的回贈，而轉按可獲得10萬，相差了4倍之多。 更高的估價： 其他銀行可能會提供更高的估價，因此轉按到估價更高的銀行可以套現更多現金，也可獲得更多回贈。例如，原有銀行估價為1100萬，另一銀行估價為1200萬，借貸人最多可以新做的按揭總額由550萬增至600萬，多套現50萬，並賺取更多的回贈。 回贈超越成本： 賺取的回贈通常遠多於成本。儘管轉按需要支付律師費，但這筆費用通常不高。即使新按揭計劃的利率略微上升，而在兩年的罰息期內需要支付的利息也相對較低，回贈仍然能夠超越這些成本。 加按的優勢 手續簡單： 加按的手續相對簡單，通常無需支付額外的律師費。但請注意，除非借款人的收入帳戶也在原銀行，否則加按也需要提供最近3個月的入息文件和住址證明，並重新進行壓力測試。因此，雖然手續簡單，但在某些情況下仍需提供必要的文件。 適用於國際貸款人： 加按尤其適用於在國外購買樓房並使用海外收入在國外銀行申請按揭的貸款人。因為在國外，估值通常需要支付額外的費用，且文件來回的國際遞送可能相對繁瑣。 轉按攻略│最高轉按成數 最高的轉按成數根據政府最新的物業按揭政策而定，這些政策同樣適用於物業轉按。不同價值的物業有不同的按揭成數上限，尤其是自住物業和非自住物業之間有所不同。 以下是根據不同價值的物業所設定的最高按揭成數： 物業價值最高按揭成數HK$1,500萬或以下7成HK$1,500萬-HK$3,000萬6成超過HK$3,000萬5成 這些按揭成數的不同設定反映了政府對不同價值物業的風險和貸款需求的考慮。借款人可以根據物業價值和政策規定來決定是否轉按，以獲取更有利的按揭條件。 轉按攻略│轉按的考慮事項 轉按有其特定的要求和條件，以下是業主轉按時需要考慮的事項： 罰息期：大多數銀行的按揭貸款都有罰息期，意味著在特定時間內提前償還貸款需要支付一定比例的罰息。在罰息期內提前還款會產生高額罰息，因此一些業主會等到罰息期過後或接近期滿後才考慮正式進行轉按。 單位升值：如果您計劃進行轉按套現，通常需要等待物業的升值。只有在物業升值後，您才能提取額外的資金。如果物業的價值未增加，則無法套現。 物業估價：如果銀行對您的物業估價較低，則轉按的貸款金額可能會受到影響。估價不足可能導致無法獲得所需的貸款金額。 壓力測試：即使在購買物業時未受到壓力測試的要求，轉按仍然需要符合金融管理局的壓力測試。如果您的財務狀況發生變化，例如因疫情導致薪資下降，這可能影響您的轉按申請。 按揭保險新例① 更高按揭成數：根據最新的按揭保險法例，對於購買1,500 萬港元或以下價值的私人住宅的合格借款人，他們可以透過按揭保險獲得高達8成至9成的按揭，這一政策也適用於轉按。② 申請更高成數貸款：政府放寬物業按揭成數，這也適用於轉按。這意味著通過轉按，業主有機會獲得更高的按揭成數，進一步增加套現的機會。③ 示例計算：舉例來說，如果您擁有價值1,500萬港元的物業，並且在此之前的銀行中，按揭成數限制未被放寬，那麼您只能獲得5成的按揭，即750萬港元。▶進行轉按後，您有可能獲得高達7成的按揭，即1,050萬港元，扣除之前銀行的400萬港元貸款，您可以套現的金額達到650萬港元。 轉按攻略│轉按優惠比較：最高回贈及其他優惠 金管局的回贈規定 金管局對按揭回贈有一定規定，回贈金額不得超過貸款額的1%，否則在銀行審批按揭成數時需要將超出部分扣除。 高息按揭戶口 高息按揭戶口是一個吸引人的選項，它讓您的存款利率與按揭利率相等。通過將錢存入此戶口，您可以賺取高息，這有助於抵消您的貸款利息開支。 不過，請注意，大多數高息按揭戶口都有存款上限，一般約為貸款金額的一半。 其他優惠 除了現金回贈，新銀行還可能提供其他優惠，例如一年的火險或家保。這些附加優惠可幫助業主降低轉按後的成本。 轉按攻略│轉按步驟 1. 預備文件： 準備必要的文件，包括入息證明（例如工作證明、最近三個月的收入記錄、出糧戶口的月結單和稅單）。 提供原有按揭的按揭貸款合約和供款證明。 提供個人資料證明，如身份證和住址證明。 2. 銀行估價： 與不同的銀行聯絡以進行估價，找出哪一家銀行提供最有利的估價。 考慮咨詢按揭專員，他們可以協助比較不同的按揭計劃，並協助進行物業估價。 3. 選擇律師： 選擇一位合適的律師，以協助您處理轉按手續。 律師將代表您向原有按揭機構提取樓契和進行查冊。 4. 律師協助簽署契約： 律師將協助聯絡業主，以簽署新的樓契和按揭契約。 完成後，銀行將貸款和按揭部分轉交給律師，由律師代表您和原有的按揭機構進行交接。 5. 舊按揭退還火險： 如果新銀行在轉按時提供火險或家居保險計劃，請確保舊銀行的火險仍然有效。 您可以聯絡舊銀行，申請將舊火險退保，並獲得相應的保費退款。 請注意，每家銀行和每個地區的要求和程序可能會有所不同。在進行轉按之前，建議與您選擇的銀行或財務專業人員進行詳細諮詢，以確保您完全理解程序並準備好必要的文件。 轉按攻略│常見問題 我可以不停為物業轉按以賺取各種優惠及現金回贈嗎？...