置業安居

H按P按|基本上「按揭息率」這個選項，各家銀行會提供【H按】及【P按】給買家做選擇，它們同時也是浮息按揭，表示供樓利息會隨著時間、銀行政策、美國利息等不同因素而作出改變。但是這兩者到底有什麼分別？各自的好處是什麼？買樓是一個非常重要的決定，各位在買樓之前需要了解清楚。 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 H按P按 | 什麼是H按？ H 按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate，簡稱 HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」這些內部數字去計算按揭利率。 按揭利率反映在銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。由於資金的流動，造成銀行相互借錢的息率也跟著波動，因此「銀行同業拆息」最大的特色就是一個走勢波動，且會取決於拆借時間的長短而有不同的息率。 H 按的好處 至於H 按會較P 按好的原因，則是與香港銀行所奉行的金融制度，以及身處的經濟大環境有關。 過去香港金融制度非常穩健，銀行業資金充沛，因此銀行之間的借貸成本及風險比較低，HIBOR大部分時間處於低水，促使「H 按」同樣低水。 H 按注意事項 一、採納【一個月銀行同業拆息】為基準 「銀行同業拆息」會按拆借時間，而衍生不同利息，因此會分開成「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，時間愈長息口也會愈高。但若選用「拆息按揭」來供樓，大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。 二、採納【哪一天】拆息計算 「銀行公會」每天、日早上11:15分會公布結算率，可以在銀行公會官網上找出相關紀錄。這個時候除了「滙豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外，大部份銀行係依銀行公會每日公布的結算來計算「拆息按揭」。至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」，不同銀行則有不同做法。 三、鎖息上限...

大陸買樓流程│近年來，大陸的房產市場普遍便宜許多，這吸引了不少香港人考慮在大陸買樓作為投資或置業的選擇。然而，對於許多香港人來說，大陸的買樓程序和相關法規可能相對陌生，其中涉及的稅項和費用也顯得較為複雜。本文將總結在大陸買樓的一些要點，包括物色物業的方法、常用的買樓網站、買樓的程序、按揭貸款以及相關的稅項和費用。 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 大陸買樓流程│香港人如何在大陸買樓? 香港人是可以在大陸買樓的，只需持有有效的香港身份證和回鄉證即可。 不過，不同城市對於香港買家的要求可能有所不同。有些城市可能要求買家首次在內地置業，而另一些城市可能需要買家在當地具有工作合約或學籍證明。如果你計劃在大陸銀行申請按揭貸款，大多數銀行會要求買家提供相應的內地社保或課稅證明。另外，香港的一些銀行也提供針對大灣區物業的按揭服務，因此你可以選擇使用香港銀行的按揭貸款。 下文開始就大陸買樓流程進行解析。 一、文件準備 基本必要文件 香港身份證 回鄉證 內地電話卡 內地戶口、銀聯卡 大陸版微信支付、支付寶 備用補充文件 除了大灣區目前已豁免香港人房產限購令，根據不同城市的限購令，可能會要求提供下列文件，包括但不限於： 居留證 勞動合同 (即僱傭證明) 學習證明 收入證明 繳稅證明 社保證明 《惠港16條措施》： 2019年，粵港澳大灣區建設領導小組公佈《惠港16條措施》，全面開放港澳居民到內地購房的限制。香港居民在大灣區9城視為本地居民，可自由購買一套自用房，僅需提供無房證明、自住承諾，無須大陸境內工作、學習證明、社保等限購條件。 二、大陸城市 一般而言，與港人最常聯繫的依舊是廣東大灣區，方言、吃食、氣候都相近，是大部份港人在大陸買樓的首選地區。 要了解到，中國地大物博，越往北走，吃食、文化、習慣、語言、民族都相差甚大。在江淮漢地，回族已是第一大少數民族；山東、北京等亦有滿族、朝鮮族、回族等。 1. 供暖 秦淮線以南的省份屬於南方，靠近秦淮線卻屬於南方的省分如江蘇省、浙江省仍會下雪，大樓的中央空調卻是不會設置供暖系統。也就是儘管下雪，也無中央空調暖氣可吹，居民只能另購移動式暖氣。 大灣區由於屬於廣東，長年無雪，因此沒有供暖的問題。 2. 城市分級 大陸依據城市的發展程度，將城市劃分等級，依序為一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市、四線城市、五線城市。每年都會進行評比和更新。 目前全國一線城市共有四座，分別是：北京市、上海市、廣州市、深圳市。換句話說，北上廣深四城裡，大灣區佔了一半。 ➤中國城市新分級名單：點此了解 3. 大灣區9個城市 (內地) 城市等級簡介交通深圳一線城市經濟特區，1979年建城，外號「亞洲矽谷」，多數在港上市的重要陸企都在深圳，重點發展高科技、現代物流業、金融服務業、文化產業深圳─香港口岸有7個深圳北站─香港西九龍站，車程18分鐘廣州一線城市廣東省會，外貿、製造業、紡織、輕工業、重工業大省，也是大陸經濟發展最好的省份廣州南站─香港西九龍站，車程46分鐘深中大橋2024開通後，「深圳─中山─廣州南沙區」將連接東莞新一線城市現為「廣東四小虎」，製造業重鎮，截至去年底有超過8000間港商在東莞經商東莞虎門站─香港西九龍站，車程39分鐘佛山新一線城市珠三角地區重要經濟中心，製造業、工業生產和貿易突出，擁有許多工業園區、高科技園區佛山西站─香港西九龍站，車程約82分鐘珠海二線城市大陸最重要的對外口岸，是唯一與港澳相連的大陸城市。由於珠海市政府推出住房補貼以吸引港澳台青年香港島、九龍、新界直通巴士往返珠海，車程75分鐘中山二線城市過去名為香山，為孫中山先生故鄉，現為「廣東四小虎」，主攻工業、科技業。港澳青年在中山創業，可享創業、就業、租金方面的補貼中山港─上環港澳碼頭、尖沙咀中港碼頭，90分鐘深中大橋預計2024年通車，屆時深圳─中山的行車僅需20分鐘惠州二線城市「粵東門戶」之稱，外向經濟，主攻高科技產業、服務業，以及旅遊業，生產總值為廣東省第5名惠州南站─香港西九龍站，車程約70分鐘江門三線城市製造業和多元化的產業結構，尤其在電子信息、家電、紡織等領域具有競爭力，積極推進現代服務業發展，促進產業升級江門東站─廣州南站─香港西九龍站，車程約120分鐘肇慶三線城市位於廣東省中西部，自然資源豐富，以農業、工業為基礎，涵蓋了汽車製造、紡織、食品加工等多個領域肇慶站─廣州南站─香港西九龍站，車程約1.5~2小時 三、大陸樓價 1. 主要城市樓價 根據中國房價行情網，截至發稿，大陸主要城市新樓樓價如下： 城市城市等級平均單價平均總價平均面積同比大樓供暖北京一線城市直轄市67,714元/㎡758萬元112㎡+2.81%✓上海一線城市直轄市71,546元/㎡788萬元106㎡-0.80%廣州一線城市廣東省會44,774元/㎡582萬元114㎡-5.89%深圳一線城市70,001元/㎡788萬元107㎡-0.72%天津直轄市二線城市26,202元/㎡229萬元95㎡-2.56%✓重慶直轄市二線城市11,922元/㎡149萬元113㎡-10.07%青島新一線城市20,554元/㎡261萬元115㎡-14.15%✓西安二線城市陝西省會16,871元/㎡217萬元116㎡-2.05%✓鄭州新一線城市河南省會13,992元/㎡161萬元116㎡+0.87%✓南京新一線城市江蘇省會30,826元/㎡331萬元102㎡-6.25%蘇州二線城市22,268元/㎡296萬元123㎡-1.98%杭州新一線城市浙江省會41,239元/㎡489萬元112㎡+2.70%寧波新一線城市25,514元/㎡308萬元115㎡+12.74%廈門二線城市49,012元/㎡534萬元108㎡-7.29%成都二線城市四川省會20,454元/㎡229萬元111㎡+13.75%武漢二線城市湖北省會18,533元/㎡228萬元114㎡+1.33%部份供暖長沙二線城市湖南省會11,382元/㎡148萬元122㎡-4.16%部份供暖合肥新一線城市安徽省會19,821元/㎡216萬元106㎡-4.27%部份供暖 2. 廣東省各城市樓價 根據中國房價行情網，截至發稿，廣東省城市新樓樓價如下： 城市城市等級平均單價平均總價平均面積同比廣州一線城市廣東省會44,774/㎡582萬元114㎡-5.89%深圳一線城市70,001元/㎡788萬元107㎡-0.72%東莞新一線城市26,555元/㎡394萬元132㎡-0.24%佛山新一線城市15,876元/㎡213萬元118㎡+2.56%珠海二線城市24,941元/㎡343萬元124㎡+5.15%中山二線城市11,147元/㎡131萬元113㎡-5.80%惠州二線城市10,292元/㎡122萬元112㎡-10.06%潮州三線城市4,991元/㎡74萬元147㎡-江門三線城市8,384元/㎡109萬元127㎡-3.37%清遠三線城市6,377元/㎡81萬元116㎡+6.80%揭陽三線城市7,756元/㎡75萬元104㎡+5.45%汕頭三線城市11,729元/㎡154萬元127㎡-7.79%湛江三線城市10,387元/㎡117萬元113㎡-3.38%肇慶三線城市6,642元/㎡79萬元113㎡-1.59%河源四線城市6,115元/㎡84萬元133㎡-3.06%茂名四線城市7,736元/㎡100萬元131㎡+4.98%梅州四線城市7,576元/㎡99萬元132㎡+7.04%韶關四線城市5,604元/㎡72萬元126㎡-3.96%汕尾四線城市7,400元/㎡105萬元143㎡-2.35%陽江四線城市5,512元/㎡80萬元142㎡-3.26%雲浮五線城市4,788元/㎡58萬元125㎡+2.55% 四、大陸買樓App 對不熟悉當地房市的人來說，從網上得知消息是最快的方法。但是打開百度，跳出的訊息較為雜亂，因此建議直接下載大陸口碑較好的買房App進行市場的初步了解。 功能App說明找房源貝殼找房房源真實性靠譜，相對較齊全房仲學歷較高，多為傳統房仲，仲介費高提供二手房源365淘房新房樓盤百科樓盤動態實時更新提供樓盤備案價找房企企查查查看開發商的名字、資質，注意有無違規紀錄、經濟糾紛、爛尾歷史查歷史成交價房天下清楚標示樓盤的歷史成交價查房評小紅書輸入樓盤名字，查看業主真實評價，可以直接和業主交流看地段百度地圖看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院、工廠等算月供房貸計算器算月供、貸款利率 五、大陸樓型 大陸有許多不同樓型，置業之前應該明白其中分別。 項目住宅公寓土地使用年限1/性質70年，居住40年，商業/居住首付款三成(首套)五成(不限購)主力戶型100平米30-50平米產品類型住宅/洋房/別墅SOHO/LOFT-SOHO: 3米層高-LOFT: 4.5-5.2米層高水電費民用水電-民用一級0.54元/度-民用二級0.61元/度-民用三級0.59元/度商用水電可否落戶2可不可-可按照當地城市政策、積分落戶帶學位3有無區域價格區域市場價低於區域市場價20%-50%拆遷賠付一比一賠付一比三賠付二手交易費用1.5%-9%17%主要交稅契稅、印花稅、增值稅、個稅-契稅：總價1%-3%-個稅：滿五唯一免徵契稅、印花稅、增值稅、個稅、土地增值稅-契稅：總價3%-個稅：任何情況都要交-土地增值稅：總價5%公攤比例420%30%天然氣有無物業費低高綠化率高低容積率低高梯戶比5低高安全度高低 六、大陸買樓流程 A. 買新房 物色有信譽的發展商和代理：選擇信譽良好的發展商和地產代理，詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。 簽認購書：選定心水單位後，簽署認購書並支付訂金，確保使用國家認定的商品房買賣認購書，並將款項存入指定的銀行監管帳戶。 簽正式合約：支付樓價首期，簽署正式買賣合約，約定尾款的支付時間，可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。 可選本港或內地申請按揭：如需按揭，可向香港指定銀行或內地銀行申請，並在當地銀行開立還款帳戶。 辦理買賣公證手續：簽訂正式的買賣合約後，發展商安排買家到公證處辦理公證手續。 支付餘數：根據合同約定時間，支付餘下的款項，如選擇按揭貸款，銀行會直接轉入指定的銀行監管帳戶。 辦理收樓手續：收到發展商的入伙通知書後，在指定時間內辦理收樓手續，需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。 申領產權證書：向國土資源局申請產權轉移過戶登記，並在指定日期獲取不動產權證書。如遇到產權問題，可通過法律途徑向賣方索償。 買大陸新房注意事項 1. 「五證二書」： 確保開發商和銷售商提供有效的五證（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）以及交樓時的二書（商品房質量保證書、商品房使用說明書）。 同時確保開發商和銷售商持有有效的商品房外銷許可證和營業執照。 2. 實地視察：盡可能到物業現場實地視察，親自了解樓盤情況、配套設施和周邊環境。 3. 存款入監控賬戶：支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證公布的監控賬戶，並要求領取發票並保留有效的轉賬憑證。 4....

轉按攻略│在低息環境下，許多業主會利用這個機會考慮「轉按」，以從高息的樓按利率轉向低息的樓按利率，以節省利息支出。如果您正在考慮或有意進行「轉按」，以下我們將詳細探討這個主題，包括「轉按」的定義、在不同物業情況下的關鍵要點，以及它的優勢和限制等關鍵信息。 溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。 轉按攻略│轉按是什麼？ 「轉按」是指將現有的不動產按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，以更有利的貸款條件或利率。這種操作通常涉及將不動產的按揭債務從一家銀行償還，然後將其轉移到另一家銀行，新的銀行會提供更具吸引力的貸款利率或其他優惠條件。 轉按的主要目的是降低借款人的貸款成本，通常是通過獲得更低的利率來實現的。這可以在低利率環境下特別有吸引力，因為借款人有機會減少每月的還款金額，從而減輕財務負擔。 此外，借款人也可能考慮轉按以獲得其他優惠，如現金回饋或提高的貸款成數。因此，轉按通常被視為一種優化貸款和降低貸款成本的策略。 轉按的種類 物業轉按有不同的種類，主要分為以下幾個類別： 平手轉按：在平手轉按中，貸款人僅將現有貸款的未償還部分轉移到另一間銀行，而不進行套現。這種轉按主要是為了更改貸款條件，如利率或貸款期限，以獲得更有利的條件。 轉按套現：轉按套現是一種更具彈性的轉按方式。在此情況下，貸款人重新估價物業，以確定其目前的市值。然後，新銀行會根據估值提供一個新的按揭貸款，可能高於原本的貸款。這允許貸款人套現，即借取超過原始貸款餘額的金額，以用於其他用途。 未補地價居屋及公屋轉按：對於某些特定類型的物業，如未補地價居屋和公屋，轉按需要獲得相應的政府批准。一般情況下，只允許進行平手轉按，而不允許套現，除非出現特殊情況，例如需要籌措醫藥費或殯葬費等。 村屋轉按：村屋轉按的一個重要考慮因素是物業估價。村屋的估價可能受到市場波動的影響，而估值不足可能導致新貸款少於原始貸款。這需要特別謹慎，並建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考。 轉按種類定義特點平手轉按轉移未償還部分的貸款，不套現主要用於修改貸款條件以獲得更優惠的利率或期限轉按套現基於重新估價的物業價值提供新貸款，套現可借取超過原貸款餘額的金額，用於其他用途未補地價居屋及公屋轉按需要政府批准，一般只允許平手轉按除非特殊情況，如籌措醫藥費或殯葬費等村屋轉按考慮物業估價的波動，可能影響新貸款金額特別謹慎，建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考 轉按攻略│轉按的優缺點 優點 更優惠的利率和條件： 轉按通常能夠讓您獲得更有競爭力的貸款利率，這意味著您可以節省更多的金錢。新的貸款條件也可能更符合您的財務計劃，例如延長貸款期限或提前還款。 套現機會： 透過重新估價您的物業，您有機會套取物業增值的一部分。這可讓您在不出售物業的情況下，取得一筆現金資金，用於其他投資或支出。 提高按揭成數： 如果政府放寬了物業按揭成數的規定，轉按可以讓您借更多的錢，以應對不同的財務需求。這對於想要擁有更多物業的人來說，是一個吸引人的選項。 缺點 轉按費用： 轉按需要支付一定的費用，包括律師費用、估價費用以及轉按手續費。這些費用可能在轉按過程中加壓您的財務。 複雜的文件和法律手續： 處理轉按所需的文件和法律手續可能會比預期更繁瑣。您需要確保所有文件齊備，符合法規要求，這可能需要額外的時間和精力。 壓力測試： 即使您在過去通過了壓力測試，轉按仍然需要您再次符合金融監管機構的壓力測試要求。如果您的財務狀況發生變化，特別是在經濟不穩定時，可能難以通過這些測試。 風險： 如果物業市場出現下跌，物業價值可能下降，導致新的貸款可能比原來更少，這將使轉按無法實現預期的套現目標。 等待時間： 處理轉按可能需要一段時間，包括等待文件處理、銀行審批等。在這段期間，市場利率可能波動，這可能對您的貸款條件產生影響。 特定物業類型限制： 某些物業類型，如未補地價居屋或公屋，可能需要政府批准，且有一定的限制。村屋的轉按也可能受到估價困難的影響，限制您的貸款額度。 轉按攻略│轉按與加按的差別 轉按的優勢 賺取更多現金回贈： 轉按通常優於加按，因為轉按的現金回贈是根據整筆貸款計算，而加按只是根據套現部分計算。例如，如果銀行的現金回贈率為2.5%，貸款餘額為400萬，加按100萬只能獲得2.5萬的回贈，而轉按可獲得10萬，相差了4倍之多。 更高的估價： 其他銀行可能會提供更高的估價，因此轉按到估價更高的銀行可以套現更多現金，也可獲得更多回贈。例如，原有銀行估價為1100萬，另一銀行估價為1200萬，借貸人最多可以新做的按揭總額由550萬增至600萬，多套現50萬，並賺取更多的回贈。 回贈超越成本： 賺取的回贈通常遠多於成本。儘管轉按需要支付律師費，但這筆費用通常不高。即使新按揭計劃的利率略微上升，而在兩年的罰息期內需要支付的利息也相對較低，回贈仍然能夠超越這些成本。 加按的優勢 手續簡單： 加按的手續相對簡單，通常無需支付額外的律師費。但請注意，除非借款人的收入帳戶也在原銀行，否則加按也需要提供最近3個月的入息文件和住址證明，並重新進行壓力測試。因此，雖然手續簡單，但在某些情況下仍需提供必要的文件。 適用於國際貸款人：...